kingfudosan’s diary

不動産賃貸経営、不労所得によるFIRE、サラリーマンの不動産投資、働き方、マンション管理組合の運営、それらに関連した会計税務や法律知識、マンション維持修繕の知識などゆるく綴ります

不動産賃貸事業と財務諸表

不動産投資をはじめて戸数が少ないうちは文字どおり不動産という対象に投資したという感覚で株式投資と同じように金融商品を買ったのに近い管理でも足りると思います。しかし、所有する戸数が増え、規模が拡大してくると、決算や金融機関や税務署などの対外的な視点でも数字を見て、次の打ち手を考えていくことが求められます。よく言われることですが、もはや不動産投資と言っても単なる「投資」ではなく不動産賃貸「事業」としての感覚が近くなります。不動産賃貸事業を行っていく上で不可欠な財務データの視点について説明します。なお、法人の財務データを前提に説明しますが、個人の方であっても損益計算書は収支計算書と読み替えれば同じことが当てはまります。

 

損益計算書

会計上の期間損益計算を行うことです。会計の数字は税務申告を行ううえでの土台となります。なぜならば、税務申告は会計帳簿の記録に基づき、税務上の調整をして行われるからです。損益計算書は1年間の経営成績を報告する財務諸表(財務データ)です。不動産賃貸事業の事業規模はトップラインの賃料収入(売上)の推移が重要です。段階損益としては営業利益、経常利益、税引き後の当期純利益が安定して出ているか、意識しながら経営をしていくことが重要です。過度に経費を使って損失になっていたりすると印象はよくないので、もしそういった法人は注意してみて下さい。

 

貸借対照表

借方の資産の部です。金融機関が見ているのは、総資産がというよりも、内容です。現預金の残高、有形固定資産のうち、担保性の高い資産、具体的には土地を保有しているかです。区分所有マンションも評価されない訳ではないですが、投資家の皆さんが思っている以上に評価は低いです。ローンでたくさん区分所有マンションを所有されている方は資産の評価が低く、いわゆる信用毀損の状態にあることが多く、債務超過状態のことがほとんどです。価格などでのサラリーマンの不動産投資の取り組みやすさは区分所有マンションは高いですが、あとあと、一棟マンションを買おうとしたら金融機関から門前払いを受けたという話を聞いたことがあります。純資産の部を実態ベースで見られていることを意識するといいかもしれません。

 

キャッシュフロー(計算書)】

これはプライベートカンパニーであれば作成することはないと思いますが、考え方は把握しておく必要があると思います。たまに賃料収入から直接の運営経費、借入の返済を引いてキャッシュフローがいくらいくら出ていると言っている方を見かけます。税金費用の支払いまで織り込んで計算していないと、意外とお金が増えていないことに気づいていない方がいます。法人から個人に給与や役員報酬を支払っている場合は、社会保険料なども考慮すべきです。冒頭にも問題提起したように、不動産賃貸「事業」であることを意識するといいと考えます。

 

【最後に】

不動産投資の本をたくさん読んでいると、会計、税務、経営の知識が重要と説いている投資家さんが意外と多いのは今回のテーマのようなことが背景にあると思います。皆さんも是非、知らないことが出てきたら、吸収していくよう心がけてみて下さい。最後までお読み頂きありがとうございました。

 

地階に部屋が潜っているマンション

街を歩いていて、1階の部屋が半地下に潜っているマンションを見たことありますか?都心部では限られた土地に、なるべくたくさんの部屋が取れるようなマンションの設計がされている関係でこの1階が地下に潜っているマンションを見かけます。この地階に部屋が潜っているマンションについて説明します。

 

【地階に居室を造れるか?】
そもそも、地階に住宅の居室造ってもいいのかが疑問になりますが、建築基準法で定める基準に適合すれば問題ありません。もともとは、地下室を居室として使用することは建築基準法で認められていませんでした。平成10年(1998年)に建築基準法が改正され、一定条件を、満たせば可能となりました。地下は日の光が入らず、採光に問題があることと地下は地表より温度が低い地中の影響で表面温度が下がります。その結果、結露が生じやすくジメジメします。結露により壁クロスなどにカビが発生しやすい環境です。木材を使っていたら腐食させる原因にもなります。

 

【地下室を居室にするには】
床が地盤面より下にある階で、床面から地盤面までの高さがその階の天井の高さの三分の一以上のものを地階と言います。例えば、天井の高さが2メートル40センチだとしたら、80センチ以上地盤面よりも下に床面がある(地下に潜っている)状態の場合、地階となります。地階に部屋を設けるには壁及び床の防湿の措置その他の事項について衛生上必要な政令で定める技術的基準に適合させなければなりません。要するに地上の部屋よりも厳しい基準で防湿、衛生上の措置がいるということです。

 

【地下室が多い背景】
建築基準法の改正が関係します。平成6年の建築基準法の改正で住宅の地階部分のうち地盤面から高さ1メートル以下にあるものの床面積は、その建築物の床面積の合計の3分の1まで、容積率対象の延べ面積に算入されないとする緩和がされました。住宅用の地下室が増えている背景はこの容積率の緩和が関係しています。

 

【最後に】
不動産投資の目線でみたとき、建築して入居後に売却するならばなるべく利回りをよくするのに部屋数が多い方が家賃収入が増え有利になります。しかし、地下室は防湿処理など手間がかかるので建築コストがかかります。中古で買うか迷いますが、地上の部屋の方が当然いいと思います。価格や利回りによっては購入の余地はあると思います。ただし、金融機関によっては潜っている部屋は融資NG となるケースもあります。購入する際は慎重に判断する必要があります。最後までお読み頂きありがとうございました。

建築物の「主要構造部」と「構造上主要な部分」とは何か?

不動産投資、賃貸経営をする上で、建築基準法に触れる機会があります。しかし、重要事項説明書や契約書などの不動産の重要文書の中で、一般には馴染みのない、あまりピンとこない用語が出てきます。例えば、主要構造部という言葉と構造上主要な部分という言葉がたまに出てきます。違いを理解しておいた方がいいと思うので説明します。

 

【主要構造部】
建築基準法に定義があります。建築基準法の本文にも繰り返し登場する用語です。主要構造部とは、壁、柱、床、はり、屋根又は階段の6つを差します。主要構造部は防火と関連づけて解釈されます。すなわち、火災によってその部分が損なわれたときに建築物が倒壊しないか、あるいは、建物の中にいる人の避難に支障が出ないかの最低限必要な部分だと考えられています。

間仕切り壁、間柱(まばしら)、附け柱、小梁、揚げ床、ひさし、最下階の床などは主要構造部から除かれます。

 

【構造上主要な部分】
これは、建物が自重を支え、積載荷重や積雪荷重、風圧、水圧、土圧、地震の振動や衝撃など外から加わる力に耐えるのに関わる部分を差します。具体的には、基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かいや方づえ、火打材など)、床版、屋根版、横架材(梁や桁)が含まれます。建築基準法施行令第1条に定義されています。

 

【最後に】
用語の違いですが、本質的な考え方を抑えると理解できます。主要構造部は防火上の観点からの定義であるということがここでは重要ではないでしょう。そのため火は上に上がっていくので最下階の床は損傷しても問題ないと考えられ、主要構造部からは除かれています。今回は似ているけど違う重要な用語の定義を説明しました。最後までお読み頂きありがとうございました。

繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類

不動産投資は株式投資と違い、借入金を活用することができる投資です。低金利の金融情勢がしばらく続いているので、手元資金をなるべく使わず、借入金を活用して不動産投資をしている方も多いと思います。中には自己資金を極力少なくしてはじめた場合、毎月の家賃収入から借入金の返済に回る額が負担になって手元にあまり資金が残らない方もいると思います。借入を早期に返済するには繰り上げ返済をするのも1つの手段です。繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。簡単に説明します。

 

【期間短縮型】

例えば、借入期間20年でローンを組んで不動産投資をスタートさせたとしたとき、毎月の返済額は変えずに返済期間を18年に短縮する繰り上げ返済の方法です。効果としては、手元にある資金を使って借入金の元本部分だけを繰り上げ返済することになります。従って、借入金の残高が繰り上げ返済時に減るため、将来に支払う予定だった利息を減らす効果があります。もう1つの方法の返済額軽減型と比べて利息削減効果が大きいのが特徴です。しかし、繰り上げ返済をしても毎月の返済額が変わらないので、効果を実感しにくい側面があります。返済が終わるのが早くなるわけですが、毎月の負担は変わらない繰り上げ返済となります。

 

【返済額軽減型】

期間短縮型によった場合、手元資金がなくなるのと、毎月の返済額は変わらず効果が実感しにくいのに対し、返済額軽減型の場合は、途中で繰り上げ返済をすることで、その後の返済額が軽減します。借入期間は変わらないので、期間短縮型のように早く返済が終わることはない代わりに毎月の返済負担が減るため、手元に資金が残りやすくなります。

 

【最後に】

どちらが優れている、劣っているという優劣はありません。皆さんの置かれている状況や繰り上げ返済をする目的に応じて選択することが大事だと思います。手元に資金が残りやすくなりキャッシュフローの改善により資金的なゆとりを増すことが目的であれば、返済額軽減型がオススメです。今回は繰り上げ返済を行う場合の2つの方法について、説明しました。最後までお読み頂きありがとうございました。よかったら、お気に入り登録、スターボタン押して頂けますとブログ継続の励みになります。

タワーマンションとは何かとメリット・デメリット

タワーマンションと聞いてイメージわきますか?投資目的で購入される方もいますし、居住目的で購入される方もいます。どちらかというと居住目的の方が多い印象です。タワーマンション、略してタワマンとすでに一般的に通用する用語となっているタワーマンションについて考えてみます。

 

タワーマンションの定義】

明確な定義はないようです。しかし、一般的には20階建て以上のマンションを指すようです。20階ということは1フロアが概ね3メートルとすると約60メートルを超える建物となります。このことからタワーマンションは20階建て以上のマンションと定義することが多いようです。これは、建築基準法等による基準・規制があり、はしご車が届かない高さの非常用エレベーターの設置が義務付けられる31メートル以上は高層建築物、高さが60メートルを超える建物は、コンピューターシミュレーションによって建設地において想定される地震波などで建物がどのように揺れるかを検証し、構造耐力上の安全を確かめた上で、国土交通省の大臣認定を受けることが義務づけられているため、超高層建築物呼ばれます。タワーマンションは超高層建築物に該当する場合、すなわち高さが60メートルを超える建物となるようです。

 

タワーマンションのメリット・デメリット】

〈メリット〉
・高層階は眺望がいいことです。高層階にいけば障害物がなく、遠くの景色がよく見えます。エントランスの天井を高く設計することが多く、2階くらいまでは部屋がない場合、最低でも3階くらいから部屋があるのも特徴です。
・日当たりがよいことです。障害物がないことから部屋の方角にもよりますが、日当たりがよい場合が多いです。
・高いステータスの暮らしができる。豪華なエントランス、コンシェルジュサービススポーツジム併設、パーティールーム、ライブラリーなどがタワーマンションには多くあります。
・害虫が部屋に入ってきにくい。虫が高層階まで上がってこれないためです。
・近隣の人目を気にする必要が比較的ないことです。一軒家が密集する住宅街と違って、窓を開けたら隣の家と目が合うことなどは少ないと言われます。

 

〈デメリット〉
・エレベーター待ちの時間が長いことです。通勤時間、帰宅時間にはエレベーター待ち時間が長いこと、エレベーター渋滞が起こります。
・外に洗濯物を干せないことがある。窓がそもそも開かない。風が強くてバルコニーに干せないなどが理由です。
・大規模修繕の実績がなく(少なく)、コストがかかる懸念がある
・駅直結など立地がいいだけにマンションの価格が高額な傾向にある。
・豪華なエントランス、パーティールーム、ライブラリー、スポーツジム併設等の過剰気味な共用施設があることもあり、費用は区分所有から徴収されている管理費や修繕積立金も高額となる傾向にあります。

・災害時にインフラがストップする。台風で電気系統が止まった場合、エレベーターが使えなかったり、トイレが使えなくなった場合、生活に支障をきたすリスクがあります。

 

【最後に】
駅近で立地がよく、ステータスが高いタワーマンションは憧れますが、肯定派も否定派がいるのも事実です。投資目的で購入されている方もいると思いますが、デメリットで記載したように大規模修繕工事の場合に超高層であるが故に、普通のマンションよりも高額なコスト負担となることが懸念されます。購入する場合には、メリット、デメリットを比較考量して購入を検討する必要があると考えます。最後までお読みいただきありがとうございました。

マンションで用いられるラーメン構造と壁式構造とは?

マンションで用いられるラーメン構造と壁式構造という言葉をご存知ですか?不動産投資をしているだけだと、あまり聞き慣れない言葉です。ラーメン構造と聞くと、どうしてもラーメンの部分が耳に残ってしまい、一般の方が聞いたら食べ物の話をしているのかとさえ思うかもしれません。これは、マンションを建てる際の建築構造のことです。不動産投資をする上でも知っておいた方がいいと思うので説明します。

 

【ラーメン構造】
建築構造による分類をしたとき壁式構造と並んで代表的に説明されるのがラーメン構造です。マンションで多く採用されています。ラーメンとはドイツ語で「フレーム」の意味です。日本語では「枠」です。簡単にいうと柱と梁(はり)でフレームをつくり荷重や外力に耐えられるようにした建築構造です。鉄筋コンクリート造のマンション以外にも鉄骨造や鉄骨鉄筋コンクリート造においても採用されています。低層マンションにも採用されますが、概ね5階建て以上の場合にはラーメン構造を用いていることが多いです。耐震壁をフレームに組み込んだ耐震壁付ラーメン構造が一般的です。

 

【壁式構造】
壁式構造とは、耐力壁と床といった平面的な構造体のみで構成される構造です。イメージとしては箱を積み上げたような構造です。印象としては中層低層マンションで採用されています。小規模なマンションで柱の分だけ部屋が狭くなるのを避ける場合には柱の出っ張りがない壁式構造を選択することが多いためだと思います。3階くらいまでの低層ワンルームマンションなどで各階の広さや間取りがあまり差がなく箱を積み上げたような建て方をするときに適しています。各階の壁の位置が同じことで建物の強度を増すことができるわけですが、中層高層マンションになると壁で支えるのには限界があるので必然的に3階くらいまでの低層マンションの場合に採用される傾向にあります。

 

【まとめ】
不動産投資とは直接は関係しない建築関係の知識かもしれませんが、言葉は知っておいた方がいいと思います。特徴を抑えておくことで一棟マンションを購入するときになんとなくでも知っていると安心です。区分所有マンションを投資目的で探していても建設した当時のマンションのパンフレットなどを見ているとラーメン構造とか壁式構造と記載あり、建築構造を知る機会があります。今回はラーメン構造と壁式構造について説明しました。最後までお読み頂きありがとうございました。

建物を建てるときの建ぺい率と容積率

建ぺい率と容積率という言葉は知っていますか?説明できないけれど、なんか聞いたことあるという反応が意外に多いので今回は建ぺい率と容積率について説明します。

 

【建ぺい率】

建ぺい率と容積率ですが、いきなり定義を難しい言葉で見てもピンとこないと思うので、簡単に説明します。そもそも建物を建てるとき、土地(敷地)に目一杯建てたほうが土地を有効活用できると思ってしまいますが目一杯建てることができないのが、建ぺい率です。建物を建てるときには余白を設けないといけないという規制です。建物が隙間なく建てられると火事がおきたとき延焼しやすくなるためです。建ぺい率を具体的にみていくと、土地(敷地)を真上から見たときに土地の何%までと上限が決められています。例えば、建ぺい率60%の330㎡の土地があった時、330✕60%=198㎡までしか使えないわけです。100坪土地があっても100坪全部に建物は建てられないということです。

 

容積率

建ぺい率を理解したところで、次に容積率です。土地の全部を目一杯使えないため上に高くしようとしたときの容量の上限を規制するのが容積率です。例えば、土地の大きさが330㎡で容積率200%とあれば660㎡までとなります。660㎡を198㎡で上に伸ばしていくと3階から4階程度の建物が建てられるイメージです。なお、細かいですが、共用廊下、階段などは一定の場合、容積に算入されません。また地階の場合も一定の要件を満たせば容積に算入されない場合があります。

 

建ぺい率と容積率について簡単に説明しました。土地によって建ぺい率、容積率が違います。これは、土地がどういう用途に使うかで用途地域というものが定められています。用途地域には住居系、商業系、工業系に大別され、さらに細かく分かれています。

 

【まとめ】
建ぺい率は平面の話をしています。容積率は立体の話をしています。土地を購入してアパートやマンションを建てるとき、古いアパートを取り壊してマンションを建てるとき建ぺい率、容積率の知識が役立ちます。今回は建ぺい率、容積率について説明しました。最後までお読み頂きありがとうございました。