kingfudosan’s diary

不動産賃貸経営、不労所得によるFIRE、サラリーマンの不動産投資、働き方、マンション管理組合の運営、それらに関連した会計税務や法律知識、マンション維持修繕の知識などゆるく綴ります

はじめるなら一棟マンションか区分マンションか

これから不動産投資を考えている場合、疑問の1つです。1棟マンション(アパート)投資か区分所有マンション投資かで悩む方もいるでしょう。私はRCの1棟と区分の両方を運用しています。経験も踏まえてこれから不動産投資をはじめようと考えている方の参考となるよう、それぞれの特徴について説明します。

 

【1棟マンション】

・物件を丸ごと所有することによる区分所有マンションにないオーナー感覚を味わえる

・金額の規模が区分マンションに比べて大きいこと(借入の金額も大きい)

・共用部分の修繕はオーナー負担となること。区分マンションのように修繕積立金を積み立てる制度はないため修繕時に一括して費用が計上される。

・管理組合の合意は必要なく、オーナーの判断で様々なことを決められコントロールできる

・建物が経年劣化しても最終的に土地が手に入ること、融資の際の担保価値も土地がある分、評価されやすいこと。

・1棟の場合、防犯や日当たり面で避けられがちな1階の部屋が必ずあること。

レントロールは部屋の所在階、角部屋か中住戸か、広さ、間取り、設備などを考慮して賃貸募集の条件を建物全体のバランスを考え決められること

・区分所有マンションに比べて規模拡大の速度が早いこと(スケールメリットが出やすい)

・エレベーターの保守、消防設備点検、定期清掃などはオーナーの自身が行う必要があること(もちろん、管理会社に任せてやってもらうことも可能)

 

【区分所有マンション】

・一棟マンションに比べて少額の資金からはじめられること

・共用部分の修繕は管理組合の負担となる(毎月、修繕積立金を積み立てる)

・管理組合の合意で決める必要があるため、1人のオーナーの判断でコントロールできないこと

・金融機関によっては区分所有マンションへの融資は積極的でないこと

・物件の評価は建物部分の価値が大部分で土地の担保価値はなく、借入して購入すると信用毀損を起こすこと

・売出しされている単位でしか部屋を選べないこと

・各部屋のオーナーが家賃設定をするため別部屋が賃料の値下げ傾向のとき賃貸募集時に建物内で競合することがある

・1部屋単位でコツコツ購入していく必要があるため規模拡大に時間と手間がかかること、爆発的には規模を拡大するには向いていません

・エリア、最寄り駅など選んで購入していけるため自分なりのポートフォリオを作れること

 

【まとめ】

どちらもメリット、デメリットがあります。1棟マンションのプラス面は区分所有マンションのマイナス面となっていたり、その逆もあります。個人的には1棟の方が人任せにできない分、自分で管理する意識も高まりますし、愛着もあります。これからはじめようか考えている方がいましたら参考になれば幸いです。最後までお読み頂きありがとうございました。よかったらブックマーク、スターボタン押して頂けますと幸いです。