kingfudosan’s diary

不動産賃貸経営、不労所得によるFIRE、サラリーマンの不動産投資、働き方、マンション管理組合の運営、それらに関連した会計税務や法律知識、マンション維持修繕の知識などゆるく綴ります

物件購入時の契約不適合責任(担保責任)

不動産投資にあたり物件を取得するとき、売主が買主に対して物件を引き渡したあとに種類・品質に関して契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合、買主は売主に対して契約不適合責任(担保責任)を追及できます。重要事項説明書に基づいて説明を受ける場合、知っていたほうがいい知識だと思います。契約不適合責任について説明します。

 

民法の契約不適合責任】

民法では以下の4つの契約不適合責任(担保責任)の追及ができるとされています。ただし、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、契約不適合責任の追及ができなくなります。

・追完請求

・代金減額請求

・損害賠償請求

・契約解除

 

宅建業法による制限】

不動産売買において一般の人が不動産を購入する場合で相手が宅地建物取引業の免許を取得して業として不動産取引をしている宅建業者の場合、民法の担保責任の追及に以下の制限があります。

・責任追及できふる期間についての特約は「目的物の引き渡しの日から2年以上」に限られています。

民法で規定している内容よりも買主にとって不利(条件を厳しくする)な特約をしたときは、無効になります。その場合は宅建業法は民法の特別法であるため原則である民法に戻り、民法の規定が適用されます。買主にとって不利な特約の例は以下のようなものがあります。

〈買主に不利な特約の例〉

・売主は一切、契約不適合責任を負わない

・売主は損害賠償責任しか負わない

・売主は追完請求の責任しか負わない

・売主に過失がある場合にのみ責任を負う

 

【まとめ】

売主が一般人と買主も一般人との間の取引であれば民法の原則に従った契約不適合責任が適用されますが、売主が宅建業者の場合には宅建業法が適用されます。宅建業者は不動産取引のプロであり、たとえ不動産投資家であっても宅建業者の免許を持っていなければ一般人なため、一般人に不利にならないよう規制がされていることになります。物件購入の際の重要事項説明時に契約不適合責任の内容を理解するうえでの参考になれば幸いです。最後までお読み頂きありがとうございました。よかったらブックマーク、スターボタン押して頂けますと幸いです。